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マネーボイス
「住みたい街」で進むスラム化。武蔵小杉タワーマンションの過酷な日常=廣田信子

2017年2月14日

 

(私のコメント)

ご存知かと思うが、マンション記事で面白いと思ったものを紹介します。
読んでみると、マンションの増加に自治体がついて行けない状況のようだ。
マンション暮らしは快適だが、交通機関など周りの環境が大事なようだ。
それと、共益費などの維持費が将来的には問題のようで、それなら賃貸の方が良いかもしれない。
特にリゾートマンションは維持費の問題があるから賃貸か又はホテル滞在の方が良い。
これからは賃貸が見直されるかもしれない。
江戸から明治時代庶民は皆貸家に住んでいた。
そして、気軽に引っ越しをしていた。
環境が悪くなったり、職場が変わったりしたら引っ越しすれば解決する。

(私のコメント終)

 

(引用開始)


(見出し)

「住みたい街」で進むスラム化。武蔵小杉タワーマンションの過酷な日常=廣田信子

2017年2月14日
かつては工場地帯だった「武蔵小杉」ですが、昨今はタワーマンションが立ち並び、「住みたい街ランキング」でも上位にランクインするなど大きな変貌を遂げました。その人気の理由は都心へのアクセスの良さと、複合商業施設の充実ぶり。しかし今、そんな街の住民から悲鳴があがっているといいます。無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』の廣田信子さんが、ある子育て世代の一家が直面する問題を取り上げながら「住みたい街は、果たして住みやすい街なのか」について論じています。
プロフィール:廣田信子(ひろたのぶこ)
マンション総合コンサルティング(株)代表取締役一級建築士マンション管理士 、元マンション管理センター総合研究所主席研究員。著書『2020年マンション大崩壊から逃れる50の方法!』好評発売中。

「住みたい街ランキング」上位は「住みやすい街」か?

平成29年度の保育園の一次選考の発表時期になりました。喜び、落胆、二時選考への希望…様々なドラマが繰り広げられます。

住みたい街ランキング4位となり、注目の街「武蔵小杉」で、保育園不足が深刻です。周辺の駅まで行っても保育園に入れないのです。

武蔵小杉駅には、JRの南武線横須賀線湘南新宿ライン、東急の東横線目黒線の5路線が乗り入れていて、直通で品川や横浜、東京、新宿、池袋に約10~30分で行けるということで、子育て世代に人気で、タワーマンションが林立しています。そして、まだまだ、今後も増える予定です。
大型商業施設があり、買い物も便利で子育てやレジャーの環境も整っている…と様々な媒体で宣伝され、子育て中、今後子供を持つ予定の共働き世帯に人気で、マンションの価格もうなぎ上り…ですが、急速な人口の流入は、様々な問題を引き起こすことは過去の事例でも明らかです。

昨年、川崎市中原区の人口が同市の行政区で初めて25万人を突破したとニュースになりました。2015の国勢調査では中原区の10年間の人口増加率が5.8%と県内市区別で1位でした。この人口増加を引っ張っているのが武蔵小杉地区です。転入して出産する例が多いため、待機児童問題が深刻なのです。

本音の声が届きました。金融系の会社に勤めるAさん(40歳)は共働きの奥さん(妊娠中)と子供2人で、武蔵小杉のタワーマンションを購入しました。

購入時には周りからうらやましがられ、最近のメディアの扱いから、すごいね、そんなところに住めるってお金持ちね~などと今でも言われていますが、実情は、自分も含め、お金持ちというより、「夫婦で頑張っている人たち」が多い印象です。二人で子育てしながら頑張って豊かな暮らしを維持している…というイメージでしょうか。したがって共働きの維持は不可欠なのです。

3人目の子供の出産を控え、急速な人口増加によるひずみの深刻さに改めて気付き、茫然としています。ここ数年、駅前のタワーマンションがどんどん増え続けています。想像してみてください。1棟建つごとに数千人の人口が増えるわけですよ。その多くは子育て世代です。今ではものすごい人口過密エリアになってしまいました。

保育園はどこもいっぱいです。日が当たらないマンションにある園庭のない託児室や、雑多なショッピングモールの一角にある狭い部屋、そんなところに子供を通わせるのはためらわれます。だから、時間はかかりますが自転車で遠くの広い保育園まで送っています。泥遊びもできない環境で育てたくないですから。

しかし、事態はもっと悪化しています。もうすぐ3人目が生まれるんですが、保育園を見つけるのがかなり難しくなっています。妥協するしかない、いえ、妥協しても保育園に入れるかどうか、というひどい状態です。

小学校も大変なことになっています。子供の数が多すぎて、校舎に入りきれません。校庭を潰して校舎を増築しています。マンモス校です。こんな過密な環境で育つ子供がどんな風に成長していくのか、心配でなりません。

子供を預けてから、仕事に行くわけですがこれがまた大変です。改札に行列ができるんですよ。都心へのアクセスがよいと人気の武蔵小杉ですが、電車に乗るまでがこんなに大変では、意味がないですね。

…と。

今の日本で「住みやすい街」に住むために最優先すべきこと

武蔵小杉駅は住みたい街ランキング4位であると同時に、2015年度のJR線の混雑率トップ3に2回も登場します。南武線横須賀線両駅でのラッシュ時の混雑は深刻で、狭いプラットホーム、乗り換えの通路に人があふれていて、なかなか電車に乗れない、危険を感じる状況すらあるのです。こんな中に、武蔵小杉で保育園に入れなかった、赤ちゃん連れの親子も混ざっているのです。

今後、建設されるタワーマンションによりさらに2万人の人口増が見込まれ、保育園不足や駅の混雑はますますひどくなることは必至で、対策が急がれています。

でも、でも、です。今、保育園が必要な人、今、子供が健全に育つのに一番重要な時期を迎えている家族にとっては、数年後に環境が改善されても意味がないのです。今、安心して子供が産めて、子供が、いい環境で育つということ以上に、住宅を選ぶときに大事な価値はあるでしょうか。

「住みたい街」は本当に「住みやすい街」なのか、自分たち家族にとって一番大事な価値は何か…、よく考えてマンションを選んで頂きたいと願います。


(引用終了)

(引用開始)


(見出し)
http://www.mag2.com/p/money/215862?l=xyp0997ee9
いよいよ「危険水域」に入った東京都心3区のマンションバブル=大前研一
2017年4月22日

東京の千代田区、中央区、港区の人口増加が加速しています。この3区ではものすごい数のマンションが建っており建て過ぎの上に値段も強気、しかし実際には売れていません。(『グローバルマネー・ジャーナル』大前研一

(中略)

末期症状? 東京都心3区の人口増が加速、高額物件も急増中

【不動産】極端な人口集中、近い将来に問題化も

日経新聞が5日報道したところによると、東京の千代田区、中央区、港区の人口増加が加速していることがわかりました。職住接近を求める高所得者や、保育所を求める子育て世代が流入しているほか、郊外から利便性を求めて移り住む高齢者が増えていることなどが要因です。

介護の受け皿としては脆弱なため、保育所同様、近い将来の問題になる公算が大きいとしています。

これら3つの都心三区というところは、学校の生徒がいなくなりました。千代田区の人口は12万人いたのが、4万人を割り込み、3万人台になってしまいました。今は6万人台に戻ってきていますが、こうした状況が起きているのです。学校が余ってしまい、統廃合が進んだわけです。私の子供たちも、通っている間に統廃合で非常に大変な騒ぎとなりました。

(画像あり;千代田区の人口推移グラフ)

また中央区も統廃合を進めてしまったので、今再び学校を作らなくてはならなくなりました。矢田区長はもう嫌だと言い、マンションはもう売るな、賃貸だけにしろなどという状況になっているのです。

年齢階層別の人口推移を見ると、千代田区でも15歳から64歳の人が増えているのです。それにより0歳から14歳の人口が構造的に上がってくるので、学校が足りない事態となるわけです。
(画像あり;千代田区の年齢階層別人口推移グラフ)

建てすぎ、高すぎ、実は売れていない

そして、この都心3区についてはものすごい数のマンションが建っています。建て過ぎなのです。しかも値段も非常に強気です。

我が家のそばにも、一番町と三番町の間あたりに三井不動産がやっている物件のモデルルームがあります。現地は今建設中で、その辺を散歩で通ると完売御礼と出ています。ところがモデルルームに行くと、旗を振って案内をしています。実は売れていないのです。

予約をすればモデルルームを見せてくれると言うので実際に見にも行きました。私はモデルルームがあると必ず見に行く癖があるのです。そこで坪単価は700万円、それを聞いた途端に絶対売れないと思い、モデルルームを後にしました。今までは千代田区の一番いいところでも坪単価600万円が最高でした。それが今回は700万円というのです。これは売れないと思います。

買った場合に自分が住めば良いのですが、賃貸に出したときには逆立ちしてもペイしないはずです。中央区、港区あたりでも、坪単価400万から500万円くらいなら何とかなりますが、それ以上になると自分でお金が余っていて、死ぬときに捨てるというような人が、自宅として買う場合にしか買わないでしょう。

ただ、今とにかく大和ハウスなどを中心にこの辺は大ブームとなっています。麹町の日テレ通りにも24階建てのマンションが建っていますが、それほど高い値段ではないものの、その地下では有楽町線につながっています。そうした物件が、私の散歩道だけで40軒ほどあるのです。調子に乗って皆が建て過ぎている状況です。マンション業者はテンポが今ひとつ遅れるきらいがあります。

2つの利権

また、築50数年経ったあるビルは、3.11の後、タイルを1つずつ叩いて剥離しないか確認するという作業が行われています。これはものすごい利権です。3.11便乗利権とも言えます。こうしたことも私の近所だけで数多く見られます。そんなにタイルは剥がれてきたりしないはずですが、10年に1回はこれをやりなさいということで、かなりのお金がかかるのです。

もう一つの利権は、除染です。例えば学校の校庭における基準として20ミリシーベルトで十分にもかかわらず、1ミリシーベルトとしたために、南相馬だけでも膨大な除染費用がかかるのです。これがものすごい利権になっていると言えるのです。ゼネコンはこうしたところで便乗でやっているわけです。

除染はいずれは終わりますが、タイルは10年に一度、永遠に続くことになるでしょう。中に人が住んでいるビルも足場が組まれ、泥棒が入りやすい状況になります。我が家はそれを拒否したら、上からぶら下がってくるやり方で作業が行われました。そうでなければ、防犯上非常に危ないことになります。

さらに、作れば売れるという状況が数年前にあったために、今、立ち退き物件にマンション業者が群がる状況も起きています。築20年程度になると立ち退きの専門家が出てきて、おっかない人たちもやってきて、立ち退きの交渉が迫られます。

まだいくらでもいけるという頭のようですが、私の感覚では既に建ち過ぎです。いくらなんでもこれほどの数は全部埋まらないと思います。値段も彼らが考えているような坪単価500万、600万といった場合でも上限を超えていると思われます。その間給料は上がっていないので、賃貸が成り立たないわけです。マンション業者の中には調子に乗って悪いことをするところも出てきている状況なのです。


(引用終了)