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SHINOBY'S WORLD内藤忍の公式ブログ
お金との付き合い方をはじめとする、人生を豊かに変えるためのヒントについて・・・資産デザイン研究所代表の内藤忍が毎日語ります
（見出し）
東京は「日本のバチカン」になる
（私のコメント）
そもそも人というものは、集まって住むほど住みやすくなる動物だ。
また、その方がコストが安くなる。
これは山手線のことを考えれば、簡単にわかるだろう。
アメリカだったら、乗客が一人一人自動車で目的地に行くことになるだろうが、道路やガソリンのことを考えたら、それと比べてコストが安いことが分かる。
山手線を動かす電力は電源が多様であり、環境問題もなく、エネルギーコストも安い。
これは沢山の人が乗ることを前提にしているシステムで、たくさん乗ってくれるほど効率が良い。
東京の人口が増えると、ますます効率が良くなり、都市の成長は加速する。
宝井其角の有名な俳句「鐘一つ売れぬ日は無し江戸の春」とあるように人が沢山住めば鐘のような需要の少ない物でも商いが成り立つ。
なお、余談だがここに歌っている鐘は寺の鐘でなく町々に設置された半鐘のことだそうだ。
問題なのは、東京が繁栄するに従い、地方が疲弊することだ。
東京は地方という後背地によってなりたつから、これを防止しないと東京も困るのだ。
これを解決する方策は色々あるが、一つは交通の便を良くしてやって移動を早く楽にしてやることだ。
具体的には新幹線をもっと走らせたり、東京名古屋間のリニアを早く作ることだ。
リニアが出来れば、日本は劇的に変わるだろう。
地図を見れば一目瞭然で名古屋と東京の間は中央アルプスと南アルプスが阻んでいる。
リニアの開通はこの二つの峻嶮な広い面積の山脈がリニアによって消えてなくなることを意味する。
将来はリニアで得た技術で自動車道路も作られるだろう。
そうすると、東京と名古屋が融合して一つの大都市となるだろう。
今後数十年先を考えれば、今から名古屋に投資すると面白いと思う。
（私のコメント終）
（引用開始）
（見出し）
東京は「日本のバチカン」になる
(画像あり；全国人口動態調査都道府県別)
今週発表された人口動態調査によれば、住民基本台帳に基づく2017年1月1日時点の日本の総人口は1億2558万3658人。8年連続の減少になっています。全体として縮小する日本ですが、その中で「格差」が広がっています。
人口が増えているのは6つの都県だけになっています（図表）。その中でも東京の増加率は0.6％と断トツで、人口は1300万人の大台に乗りました。また首都圏の千葉、埼玉、神奈川も人口増加しており、首都圏以外で人口が増えている都道府県は沖縄と愛知だけです。
このデータを見ると、日本がこれからどうなるかは明らかです。首都圏とそれ以外に2極化していくということです。その中でも、東京、そして23区は別格のエリアになっていくと思います。
イタリアのローマ市内にバチカン市国と言うエリアがあります。ローマ教皇が統治する独立国家ですが、周りにあるローマとは別世界の豪華絢爛なエリアになっています。東京23区を見ていると、あたかもイタリアにおけるバチカンのような存在に見えてくるのです。
不動産投資と言う観点からは、東京23区の投資リスクは、需要を考えれば圧倒的に低くなります。中心部になればなるほど、資産性も高く値下がりしにくいと言えるのです。23区の中でも都心6区、あるいは都心3区と言われる「中心の中の中心」に人気が集まっていくのです。
これから不動産投資を始めたいが、リスクが高そうで怖いと言う人は、千代田区・中央区・港区のいわゆる都心3区の物件を買えば、リスクがミニマイズされると思います。利回りは、他のエリアより一段下がってしまいますが、それでも国債や預金の数十倍のリターンが期待でき、空室リスクは極めて限られていますからリターンは安定します。
地価の動向や人口動態は不動産投資の基本的なデータとして押さえておくべき情報です。これから地方に投資していこうという人は、それなりの戦略と覚悟をもってやっていった方が良いと思います。
（引用終了）
（要約引用開始）
http://blog.goo.ne.jp/2005tora/e/59baa89b9fe32c9ea4ee96582b563e62
株式日記と経済展望
株式をはじめ政治経済外交文化歴史などの論評です。
2017年7月６日 木曜日
（孫引用）
◆地価が急上昇していても、「バブル」と呼ぶにはまだ早い理由 25年前の水準回復、というけれど… ７月５日 磯山友幸
銀座地価、バブル期を超える
国税庁は7月3日、相続税や贈与税の算定基準となる2017年分の「路線価（１月１日時点）」を公表した。
全国の平均では前年比0.4％のプラスと、2年連続で上昇した。東京・銀座の鳩居堂前は１平方メートル当たり4032万円と、バブル末期の1992年に付けた3650万円を25年ぶりに更新。前年比の上昇率も26.0％とトップになった。
エコノミストなどの一部からは「不動産バブル」を懸念する声が上がっている。
本当に東京の不動産は実態価値以上の価格が付いた「バブル」なのだろうか。
日本銀行が2016年2月に導入した「マイナス金利政策」がジワリと効果を発揮しているのは間違いなさそうだ。
金融機関による不動産向け融資の伸びがバブル期を上回ったと報じられたが、実際に不動産向け融資は増えている。
日本銀行が集計した業種別貸出金残高によると、マイナス金利政策は始まる前の2015年12月末には65兆7692億円だった不動産向け融資は、直近の2016年3月末には72兆1572億円に1年3カ月で9.7％も増えた。マイナス金利を嫌った金融機関が不動産投資や再開発向けの資金を積極的に貸し出したとみられる。
銀座など都市部の一等地での不動産の再開発は、必ずしもカネ余りによる投機とは言い難い。2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けて訪日外国人客が急増することを見込んだ店舗やホテルなどの「実需」の増加が背景にある。銀座や日比谷、八重洲、日本橋周辺は、急速に再開発が進んでおり、地価の上昇に拍車をかけている。
銀座・鳩居堂前の地価が「バブル期を上回った」とニュースになっているが、逆に言えば、やっと25年前の地価に戻ったということでもある。
ブームだが過熱感はナシ
バブル期の不動産価格は、カネ余りによって巨額の融資が不動産に流れ込んだ結果、転売を狙った不動産投機などが全国的に広がった。
東京など大都市圏では開発による不動産価値の上昇が喧伝されたが、実際には地上げの段階でバブルがはじけ、開発されずに空き地のまま放置されたケースが多い。
ところが最近の東京駅周辺では、再開発が進行、新しいビルや複合商業施設が次々にオープンしている。
不動産開発ブームが起きているが、不動産バブルというほどの過熱感はないと言える。
金融機関所属のエコノミストなどはマイナス金利の弊害としての不動産バブルが起きつつあると強調する。
これはマイナス金利政策に反対しているためで、このまま政策を継続するとバブルが起きると声高に叫んでいる感が強い。
個人が遊休地に借金してアパートを建てるなど、バブル期に流行した不動産の有効活用策が復活しているのは事実だ。
日銀統計の「個人による貸家業」向けの融資は1年3カ月で6.2％増えている。しかし、全体の不動産業向け融資の伸び率と比べると低い。
つまり、貸家業向けが突出して増えているわけではない。
国土交通省が6月30日に発表した住宅着工統計によると、5月の新設住宅着工戸数は7万8481戸で、前年同月比で0.3％の減少となった。
住宅着工はマイナス金利政策が始まった2016年2月ごろから、消費税率が８％に引き上げられる前の駆け込み需要が盛り上がった2013年度の月間戸数を上回るケースが目立った。2016年度は97万4137戸と、2013年度の98万7254戸に迫った。4月から始まった2017年度が2013年度の戸数を上回ることができるかどうかが注目点だ。
4月は前年を上回ったが、5月はわずかなところで及ばなかった。大きな要因は分譲マンションが減少したこと。大規模なマンション開発などが一段落しつつある影響も出ている。また、新築マンションの発売価格がかなり上昇したことも響いている、という見方もある。
経済好循環まではまだまだ
今後も土地の価格が上昇し続けるかどうかは、都市再開発やマンション建設などの需要が増えるかどうかにかかっている。地価が上昇すれば、それによってマンションや一戸建て住宅に買い替え需要が出て来る効果もある。
個人消費の低迷が続いているが、消費の起爆剤が見つからない状況が続いている。そうした中で、新設住宅の増加は、消費の追い風になる。住宅を新築すれば、家具やインテリア用品、家電製品といった耐久消費財の需要が高まるのは間違いない。新設住宅着工の増加傾向が鮮明になって1年余りが経過し、こうした住宅付随消費に資金が回り始める可能性もある。
安倍晋三首相がアベノミクスで言い続けている「経済の好循環」がなかなか実現していないのが実状だ。確かに雇用情勢は大きく改善し、失業率も歴史的な低水準にある。首相自らが財界人に呼びかけたベースアップなどの賃上げもわずかながらも進んでいる。後は、それが消費に回り始めれば経済の好循環が動き出すと見ることもできそうだ。
それだけに、今後の不動産投資や住宅建設の行方、地価の動向が、経済を大きく左右しそうだ。まだまだ日本経済には「火が付いた」とは言えない状況だ。「バブル」というのは気の早い話だろう。
（後略）
（要約引用終了）
（要約引用開始）
（コメント欄）
↓地方中小都市では、再開発ビルが破綻…。
http://www.tsr-net.co.jp/news/tsr/
『青森駅前再開発ビル（株） 青森市の第三セクター』
> 5月の新設住宅着工戸数は7万8481戸
やはり、超少子高齢化の影響で減少の一途を辿っていますねぇ…。
■日本の新設住宅着工戸数
1996年10月…15万9987戸 → 2013年11月…9万1475戸（★42.8％減）
■日本の新車登録台数
1997年3月…83万866台 → 2014年3月…48万1039台（★42.1％減）
■日本の平均年齢（2015年10月1日国勢調査）
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北海道…48.3歳 青森県…49.0歳 岩手県…49.0歳 宮城県…46.2歳
秋田県…51.3歳 山形県…49.1歳 福島県…48.2歳 茨城県…46.7歳
栃木県…46.4歳 群馬県…46.9歳 埼玉県…45.4歳 千葉県…46.0歳
東京都…44.7歳 神奈川県…45.0歳 新潟県…48.5歳 富山県…48.4歳
石川県…46.7歳 福井県…47.4歳 山梨県…47.6歳 長野県…48.2歳
岐阜県…46.9歳 静岡県…47.0歳 愛知県…44.3歳 三重県…46.9歳
滋賀県…44.5歳 京都府…46.3歳 大阪府…45.8歳 兵庫県…46.5歳
奈良県…47.2歳 和歌山県…48.7歳 鳥取県…48.2歳 島根県…49.5歳
岡山県…46.9歳 広島県…46.5歳 山口県…49.0歳 徳島県…49.0歳
香川県…48.0歳 愛媛県…48.6歳 高知県…49.8歳 福岡県…45.7歳
佐賀県…46.8歳 長崎県…48.2歳 熊本県…47.5歳 大分県…48.3歳
宮崎県…47.9歳 鹿児島県…48.1歳 沖縄県…42.1歳 日本…46.4歳
（要約引用終了）
