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世界のニュース トトメス5世
（見出し）
2017年11月09日08:51
マンション不動産投資バブルはどうなった？
（私のコメント）
不動産投資のブログ記事だが、一つは悲観的、もう一つは積極的な内容だ。
不動産投資もそんなに甘い商売でないし、色々なトラブルを乗り越えないといけない。
最初の記事では素人が片手間にやってもうまく行かない、と書いているが、その通りだろう。
もう一つの記事は投資のプロが専業でやっているから会社経営として、うまく回転しているのだろう。
まず、気に入った物件が少ないのだ。
私の条件は安くて新しくて管理がしっかりしていて駅前で、等々だが、当然ながらなかなかない。
池袋に良い物件があってもう少しで買いそうだったが、何となく気が進まないでやめた。
今ではシナ人や風俗で相当荒れているらしいから、買わないでよかったのだがね。
これで分かる通り、私の性格が気難しいというか臆病というか、あまり頑張って事業を大きくしようとかいう気持ちがうすい。
というより、今所有する部屋数でも色々な問題が発生して相当時間を取られるから案外大変なのだ。
当時はサラリーマンや先生をしていて二束のわらじだったから、時間的にも難しい。
やはり、専業でやらないとうまく行かないだろう。
若いうちは大いにチャレンジした方が良いから、もう少し積極的にやれば良かったと反省している。
なお、余談だが、専業でも素人でも不動産はなるべく目の届く範囲に限定した方が良い。
自分の財産である不動産なんだから、用事がなくても時々見に行った方が良い。
専業なら新幹線沿線などに広げても良いかもしれないが、管理面のことも考えた方が良い。
後者の記事では、不動産投資を拡大する理由に、「需要がある」「銀行融資」「インフレ」を上げている。
これは大局的にみて、妥当な考えだろう。
需要の点だが、前にも書いたとおり、日本は貧富の差が拡大していて、階層社会が出現している。
階層社会と同時に都会と地方の格差も開いているから、日本を一つにくくれない。
「需要」も都会の特定の階層に発生しているのではないか。
逆にそういう階層に向かって商売をした方が良いのではないか。
次に「お金を借りられるなら事業を拡大する」とあるが、銀行がお金を貸してくれる人は非常に少ない。
そういう特権は生かすべきだろう。
但し、銀行のお金は他人の金だから絶対に成功しないといけない。
私もそうだが、他人のお金を任されたら、そういう責任はある。
三番目のインフレだが、人間の社会はインフレの時の方が発展するし、幸せだ。
金持ちはデフレの方が良いから、インフレは悪いものと宣伝するが、あれはダマシだ。
新聞テレビでは「そんなことをしたらインフレ（ハイパーインフレ）になる」なんという人間が沢山いるが、皆金持ちの回し者だから聞かない方が良い。
なお、インフレは望ましいがそれに伴って賃金も上がらないといけない。
また、ハイパーインフレは借金が棒引きになることだから貸し手の金持ちは困るが、借り手の庶民は大儲けだ。
今の中国政府は不良債権が天文学的でいずれ破たんする、と説く日本の学者や評論家がいるが、破たんしたら、借り手の中国の庶民は大儲けだ。
そうすると、政府はすぐ再生するから、問題ないし、今まで破たんした国家はその後さらに発展している。
つまり、言いたいことは日本は今まで30年デフレだったが、これからインフレになってゆくだろう、ということだ。
人間はそれほど我慢強くないからデフレの我慢もそろそろ限界ではないか、と思います。
（私のコメント終）
（引用開始）
「誰でもノーリスクで不労所得を得られる」と宣伝したマンション投資はバブル崩壊し、すっかり化けの皮がはがれた。
冷静に考えたらある筈がないのに、バブルの時は多くの人が熱狂してしまいました。
そして今までのバブルと同じように、崩壊前に撤退した人が利益を得て、最後まで残った人達はババを掴まされた。
最近10年ほどのアパマンバブルでは、タワーマンション投資、ワンルームマンション投資、アパート経営などがあった。
タワーマンション投資は国税庁が課税を強化した事で節税効果がなくなり、投資対象にならなくなりました。
タワマンは上層階ほど実際の価格が高いが、1階でも最上階でも評価額が同じため、最上階を買えば節税になると言われていました。
国税庁の調査では全国の高層マンションで、評価額と実勢価格には平均3倍、最大で7倍の格差があったという。
リーマンショック以降は素人投資家がマンション投資するのが流行し、成功者も居たが当然失敗した人も居ました。
ネット上の失敗例では、タワーマンションを購入した人が、最初は月数万の利益が出ていたが、値上がりする管理費で結局赤字転落した。
投資を勧めた不動産会社の試算では、管理費が上がる、修繕積立金や修繕費用が年々かさむとは書かれていなかった。
投資家は業者に抗議するが、実は民法では「業者同士の取引」は説明責任がなく、（ある程度）騙しても良い事になっています。
中古車を業者間で売買するときに、水没車や事故車を見抜けなかったら、業者が悪いのと同じで、不動産個人投資家も保護の対象になりません。
ワンルームマンション投資も難しい
新築時に修繕金は掛からないが、時間の経過と共に出費は増え、積立金も年々値上がりして、逆に空室率が高くなり、とうとう毎月数万円の赤字になります。
すると販売時にはニコニコしていた有名不動産屋は、「そんなのは常識ですね」と相手にもしなかったという。
タワーマンションの賃貸は空室があるとダメージが大きく、家族の意見はまとまり難いので、入居者が簡単には集まりにくい。
その点ワンルームマンションは一人世帯なので、入居者は集まりやすいと言われている。
中古ワンルームマンションは少ない投資額で始められるので人気だったが、ここにも落とし穴が存在していました。
多くのマンションは入居者が居て正しく運営されていれば利益が出ているが、それは買ったマンションが値下がりしない前提です。
年間100万儲かっても、購入マンションが毎年100万値下がりしたら、ただのボランティア活動になってしまいます。
そのうえ管理費や積立金、修繕費は毎年値上がりし、各種税金も掛かってくるので、本当に利益を出すのは難しい。
簡単には利益が出ないから不動産業者自身は手を出さず「オーナー様大募集」と言って素人投資家を募集しました。
マンション投資は10年後くらいに物件を売却し、トータルで十分な利益が出て初めて成功ですが、成功者は少ない。
10年後の売却価格（買い叩かれる価格）はおそらく購入時の価格（業者に吹っかけられた価格）の半額程度だが、10年でそれだけの利益を上げるのは難しい。
1000万円で購入して、各種経費を引いて毎月4万2千円の利益を出して、10年後にやっとプラマイゼロです。
しかも多くの個人投資家は自己資金ではなく、銀行から不動産ローンで借りているので、金利も払わなければならない。
思ったより儲かった人も居るでしょうが、多くの投資家は「やらない方が良かった」と思ったかも知れません。
（引用終了）
（要約引用開始）
http://www.shinoby.net/2017/11/11247/
SHINOBY'S WORLD内藤忍の公式ブログ
（見出し）
2017年11月8日
それでも不動産を買い続ける「3つの理由」
セミナーや書籍等で個人投資家の皆様に資産運用の具体的な方法をアドバイスするのと並行して、自分自身でも実践しています。
その中でも力を入れているのが、インデックスファンドの積立（マネックス証券使ってます）、仮想通貨の保有（ビットフライヤー使ってます）、そして不動産への投資です。不動産に関しては先月、都内の区分所有物件を契約し、今月もさらに東京と横浜で物件を取得する予定です。今年に入ってから、購入のスピードを加速させています。
不動産投資の金額を積み上げているのには理由があります。
1つは国内不動産の相対的な収益性の高まりです。日銀の金融緩和政策が続き、運用難が広がる中、4％～6％程度と比較的利回りが高い国内不動産は、安定したインカム収入が見込めます。国内の貸家の空室率は全体に高まっているものの、都心部は引き続き堅調な賃貸需要があります。ちなみに私が国内に所有している物件（東京、京都、埼玉、兵庫）は、現状すべて満室稼働しています。
2つ目の理由は、お金が借りられなくなるリスクです。現状は都内のワンルームのような区分所有物件には金融機関が積極的に融資を続けています。しかし、お金を借りる自由がいつ終わりを告げるかは油断できません。既に一棟ものの融資に関しては、一部の銀行が融資に消極的になってきています。融資環境は日銀の金融政策というより、金融庁の意向次第という側面が強くなります。融資が止まれば、現金買いの投資家以外は資産を取得して金利差から収益を上げることはできなくなります。
一旦借りてしまえば、お金を返すのはいつでも借り手の自由です。だから、借りられるうちに借りておくのが良いというのが私の判断です。
そして3つ目の理由は、将来のインフレリスクへの対応です。インフレになるかどうかはわかりません。しかし、なるかならないかを議論するよりも、もしなったときに困らないようにしておくのが賢明な投資家です。地震がいつ起こるか予測するより、地震対策を先手を打って進めておくべきなのと同じことです。起こってしまってから対応しようと思っても手遅れです。
不動産価格は都心部を中心に上昇しており、割高感や過熱感を指摘する不動産投資関係者も増えています。しかし、細かく丁寧に物件を見ていけば魅力的な物件はまだ見つかります。不動産市場は金融マーケットとは異なり価格の「歪み」が見つけやすく、超過収益につなげられるからです。そのためには積極的な情報収集をコストをかけて行うべきだと思います。
11月25日開催の4か国不動産投資セミナーでも、例えばワンルームダイレクトのような直販ルートで物件を紹介する会社も出展。「歪み」から割安な投資対象が見つるチャンスです。
私は、人に薦めて自分はやらない「評論家」ではなく、自分も投資家の皆さんと同じ船に乗ってリスクを取る「投資家」です。セミナーでは、これからの不動産投資の可能性について、私の実践していることを踏まえてお話しします。
（要約引用終了）
