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（見出し）
2017年9月9日
東京の人口は2025年から減少、でも単身者世帯は2055年まで今より減らない

（私のコメント）
今後も中古のワンルームは高値を維持する見通し、という内容の記事だ。
但し、前回も書いたが場所が問題だろう。
新大久保のようなところはダメで、駅近が絶対条件だ。
中古はメンテナンスも大切だから、中古と言っても投資で持つなら限られている。
今から中古マンションを投資対象にすると、あまり良い物件は残っていないように思える。
一般に皆が良いと思って集まってくる投資対象というものは初期だったらまだしも、時間が経過するほど旨味がなくなる。
それでは、今後もし投資するとしたらどこだろうか。
私の考えでは、名古屋が面白いと思っている。
その根拠はリニアが通じた後の社会のことをあまり言う人や記事がない。
ということはまだ、その変化が分からず、投資の対象と言っても漠然としすぎるからだろう。
こういう皆が関心がない時こそ、ボチボチ投資の対象として研究し、種をまいておくことが必要だ。
リニアが通る、ということは、名古屋が東京の郊外になる、ということで、丁度今の横浜や大宮、立川などど同じになる、ということだ。
不動産投資はこういう社会変化が投資の対象となるのだ。
但し、間違っているかもしれないし、投資する気もないし、えらそうなことは言えないのだが。
ストロー現象と言って、新しい交通機関が出来ると、強い都市が弱い都市を吸収してしまう、ということもある。
言いたいことは、株式投資の格言に「人の行く裏に道あり花の山」というのがある。
つまり、人と同じことをしていては儲からない、という意味だ。
自慢して言うわけではないが、ＪＲ東海の株を昔5千円で買い、今は一万九千円だ。
だだし、残念ながら、当時はまだリニアもなく、わからない状況だったので100株しか持っていない。
名古屋に沢山土地を持つ会社の株を今から探して見るのも面白いだろう。

（私のコメント終）

（引用開始）
（見出し）

東京の人口は2025年から減少、でも単身者世帯は2055年まで今より減らない

(画像あり)
東京都政策企画局が作成した「2060年までの東京の人口推計」というデータがあります。2015年の国勢調査の結果を元に、これからの東京を予測したものです（図表も同資料から）。

2060年までの東京の人口を推計すると、ピークは2025年の1,398万人と予想されます。しかし、これは東京都全体の数字で、23区だけを取り出すと人口のピークは2030年、逆に多摩地区や島しょ地域は2020年がピークと、同じ東京でも温度差があることがわかります。

さらに、東京都全体の世帯数の推移を見てみると、2030年がピークになっていることがわかります。人口は2025年で頭打ちですが、単身者が増えるので世帯数のピークは5年後ろ倒しになるためです。

家族の類型別に分類すると、単身世帯数は2015年に316万世帯であるものが、ピークを迎えるのは2035年の346万世帯と予想され、2015年のレベルに戻るのは2055年とされています。つまり、単身世帯はこれから約40年間に渡って世帯数が今のレベルよりも多くなっていると言うことです。

これは、単身者が住むようなワンルームマンション、コンパクトマンションの需要が東京全体でこれからも増えていくことを意味します。しかも、この数字は東京都全体ですから、23区だけを取り出して分析してみると、さらに違った結果になるかもしれません。

居住用住宅の賃貸需要を決めるのは、人口ではなく世帯数です。世帯数がこれからも増え続け、安定した賃貸需要が見込める単身者向けの住宅に魅力があることがわかります。

逆に供給サイドを見ても、ワンルームマンションは23区の開発規制により優良な立地には新しい物件が建ちにくくなっています。また、新築物件は価格が高く、賃料競争では中古に勝てません。このように考えてみると、都心・中古・ワンルームマンションの投資対象としての安定性がわかります。
毎回人気で6回目の開催となる今月末のセミナーでは、サラリーマンでローンを組みながら中古ワンルームをコツコツと10戸まで積み上げた個人投資家M氏が登場。前回のセミナー登壇時は8戸でしたから、さらに2戸追加購入しています。その辺の事情なども赤裸々に語ってもらおうと思っています。

（後略）

（引用終了）